优供给稳预期 绘就房地产发展新画卷

证券日报

彭春来

在每年的全国两会上，房地产市场总是被关注的焦点。2026年政府工作报告“着力稳定房地产市场”的表述，与2025年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的目标相比，定力更足，信心更强。

政府工作报告对房地产工作的规划部署，“稳”是主线，“因城施策”是手段。短期以“防风险”为底线，用金融手段“稳楼市”，满足居住多样化需求；长期则通过优化供应和建设“好房子”，构建发展新模式，引导行业走上可持续发展轨道。

推行房地产行业“发展新模式”，核心是建立“人、房、地、钱”联动机制，根据人口流动和去化周期调控土地供应与新开工规模，实现“地随人走、房随需建”。

以优供给实现强根基。优化供给需从“地”和“房”处着手，这也是深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设的关键所在。

今年政府工作报告提出，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

实现“优供给”目标，要多措并举。一是盘活存量房，预计未来收购存量商品房更多将由地方主导，且除了收购新建商品房外，收购二手房也将是各地去库存、盘活存量的重要举措。2月初，上海三区已经试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对市场预期产生积极影响，以后会有更多城市跟进落地。二是建设“好房子”，“好房子”已成为房企提升品质、赢得市场的关键。2025年，多城核心区域“日光盘”项目除了得房率优势外，普遍具备安全、舒适、绿色、智慧等“好房子”核心特征，并引入养老、育儿、家政等第三方服务，逐步形成“硬件+服务”的复合型居住模式，这是发展新模式落地的重要支点。三是高质量推进城市更新，我国城市更新正从试点探索阶段迈向系统性推进新阶段，各地城市更新步伐明显提速，基础设施REITs发行范围也已经扩展至城市更新设施等领域。这意味着无论是城中村、老旧小区，还是存量商品房、闲置土地及低效商业不动产，都可以通过更新机制实现空间功能与经济价值的再配置。

通过促需求来增强活力。当前，各地“因城施策”，在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上发力，已经取得成效。在此基础上，今年政府工作报告首次提出，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。报告还提及，深化住房公积金制度改革。这表明鼓励住房需求释放更加精准化，旨在通过房地产政策与人口政策深度协同，将“惠民生”与“稳市场”有机结合。

预计接下来，在金融支持、购房补贴、住房公积金等领域，各地会针对性推出更多细化政策。此外，此前各地住房政策向多孩家庭倾斜较为明显，未来有望通过住房信贷、财政直补、盘活存量等多种方式满足初婚家庭住房需求。

继续推进“保交房”来化解风险。经过前期持续推进“保交房”、化解房企债务风险等工作，房地产风险已缓释，但防风险意识不能丢。

今年政府工作报告提出，进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。这表明“白名单”制度在实践过程中已取得显著成效，对加速行业风险出清进程形成极大推动力。预计接下来，“白名单”制度将继续作为定向纾困的核心工具，推动合格项目融资，确保项目交付，守住民生底线，推动房企转向合规融资和精细化运营。

构建房地产发展新模式是系统性工程，不可能一蹴而就，需要各方协同发力，配置好“人房地钱”要素，有序推进搭建好基础性制度。最近的市场行情表明，区域性市场已经回稳，1月份一二三线城市房价环比降幅总体收窄，市场呈现积极变化。未来，随着房地产行业逐步走出调整期，行业将形成以品质供给为导向、运行更加稳健的新发展格局。